楼市(楼市博客)急速下滑、动荡全年的2008年虽然已经过去，但作为“国民经济重要支柱”的房地产行业依然在“风口浪尖”上摇摆不定。在经历了近四个月大力“救市”后，中国楼市在牛年初春显露出了些许暖意，销售出现“小阳春”。
步入2009年的全国房地产市场究竟前景如何，在各界看来依然是扑朔迷离，众口不一。乐观人士认为，“最坏的时刻已经过去”，今年下半年楼市将恢复增长。但悲观人士则认为，牛年房地产整体下行依然是大趋势，“去泡沫化”和理性回归的进程远未完成，楼市真正的“否极泰来”尚远。
2009年，楼市是继续萎靡积弱，还是迎来逐渐复苏？这是从政府到开发商再到普通买房人，心中都普遍存在且急待解答的疑问。
阳光100(企业专区,旗下楼盘)大讲堂，继2008年 “太湖论剑”后，邀请潘石屹(潘石屹博客)(潘石屹博客)、易小迪(易小迪博客)“太湖再论剑” ，剖析当前面临的挑战与前景，对话楼市变局，并由学者赵晓(赵晓博客)(赵晓博客)解读当前经济热点。
相关链接：
2008届中国(无锡)房地产高峰论坛 地产大腕太湖论剑 猪坚强来自无锡
2009第二届中国房地产(成都)高峰论坛
对话嘉宾：潘石屹、易小迪、赵晓
对话主持人：《财经》杂志记者 张映光(blog)
嘉宾赠人手一册潘总的书，现场自由互动签名。
论坛话题：
1)宏观经济形势与房地产走向
2)市场观察：楼市小阳春是回暖还是回光返照？
3)经济危机下的投资置业选择
主持人：尊敬的各位嘉宾，大家好！欢迎大家前来参加阳光100大讲堂。今天我们的主题是“挑战与前景——透视中国楼市迷局”。在嘉宾开讲之前，我想向大家报告一下，我们的阳光100无锡项目昨天成交了5249万元，占昨天无锡市全市的房屋成交量的30%，我想在这里不仅是祝贺我们阳光100无锡项目，更要祝贺我们各位业主，因为你们的房子正在受到市场的热烈追捧，我们掌声祝贺一下。谢谢。但是这是不是一个市场回暖的信号呢？稍候我们要听专家和业界的解读，就公众关心的行业议题，要求行业专家和设坛开讲是阳光100一直在做的一件事。阳光100大讲堂在全国各地已经开办了十几期了，在无锡是第三次，已经成为一个倍受媒体关注的公共论坛，有很多媒体的朋友告诉我，这也是论坛的一个品牌了。今天的房地产的确是充满迷局。阳光100大讲堂的各位嘉宾，有的是乐观、有的忧虑，有的是力挺楼市，其实也有鉴定的唱衰楼市，我们只是提供一个发言的平台，我们相信，真理越辩越明。另外一方面，从主办方的感受来讲，每一次活动都像是一次雾中的行走，从去年无锡论坛传出的猪坚强，到在无锡论坛上董藩(董藩博客)教授的一番雷人的演讲，以及媒体在论坛当中所传播的信息，我们永远不知道嘉宾又有怎样新的妙论或者是谬论。也许正是因为如此，媒体对今天的活动充满期待，下面我要向大家介绍出席今天的媒体。
当地的媒体：江南晚报、无锡日报、现代快报、扬子晚报、无锡交通台、看点、今晚60分等。
全国的媒体：中国房地产报(中国房地产报博客)、新浪网、地产中国、财经频道等。
我介绍这个也有一个用意就是提醒今天我们阳光100大讲堂的嘉宾，媒体在场，发言需谨慎。下面我介绍一下今天演讲和对话的嘉宾。
经济学家赵晓教授。
SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)有限公司懂事长潘石屹先生。
阳光100董事长易小迪先生。
赵晓教授今年年初在阳光100大讲堂，那是在长沙说过一句话：现在买房就是爱国，曾经引来媒体的爆炒。不知道在接下来的首先开始的赵晓教授的演讲当中，他是不是对此有所回应，我们以热烈的掌声欢迎赵晓教授的演讲。
赵晓观点摘录：从“买房爱国论”到“买房救国论”08年买房是爱国 09年买房是救国
以扩张政策第二波应对金融海啸第二波，以扩张政策第二波促楼市从回暖到回升
当前经济形势判断：市场有所回暖，形势依然严峻
挤房地产泡沫有两种方法，一种是从分子来挤，就是把房价降下来，另外一种是从分母来挤，通过发展来解决这个问题
图为经济学家赵晓做主题演讲
赵晓：谢谢丁工，也感谢各位朋友。也要感谢所有的关注我的观点的朋友，包括因为我提出现在买房就是爱国，把我骂的一塌糊涂的朋友，也感谢他们。因为他们愿意来关注我的观点，愿意来参与讨论，所以我句话就是感谢所有的朋友。
今天借阳光100大讲堂的宝地这么一个机会，有半个小时的时间跟大家分析一下，谈一点关于中国当前经济的看法，时间关系，我这个PPT不可能都讲。
但是我想从温家宝总理在今年的两会报告中的一个判断讲起。温家宝总理讲了一句话：我们正面临前所未有的困难和挑战。他举了5个方面。前面三个方面都是有关宏观经济的内容。1、国际金融危机还在蔓延，仍未见底，国际市场需求继续萎缩，全球通货紧缩趋势明显，贸易保守主义抬头，外部经济环境更加严峻，请大家注意，不是严峻，而是更加严峻。不确定因素显著增多。这是讲条。
2、受国际金融危机影响，经济增速持续下滑，这是指的我们过程。已成为影响全局的主要矛盾，一些行业产能过剩、部分企业经营困难、就业形势十分严峻，财政减收增支因素增多，农业稳定发展，农民持续增收的难度加大。我们已经好多年好多年说经济增长是一个问题。我们过去一直在讲经济过热，要冷下来，我们在讲要又好又快的发展中国经济，而不是光强调快。把好放在快的前头，但是温家宝总理在这里非常罕见的提到，经济增长速度持续下滑成了我们国家影响全局的主要矛盾。如果这是主要矛盾的话，很简单，现在我们就要解决这个矛盾。所有的工作都要围绕着这个主要矛盾来进行。只要能够让中国经济能够回暖，让中国经济增长能够回升，所有的这些政策都是可以考虑的。
去年我说现在买房就是爱国。我还说过一句话：明年更困难的时候，我会说现在买房就是救国。温家宝总理两会的讲话，我们可以看到我们现在的形势的确是不乐观。再一个温家宝总理谈到我们当前面临的困难不仅有外部的宏观经济的问题，内部的宏观经济的问题。还包含了一些长期的矛盾，比如制约我们国家经济健康发展的体制性、结构性的矛盾依然存在，有的还很突出，这说明什么呢？我们当前的困难要解决起来不是那么容易。
我个人的看法，我们当前的这个问题，所出现的经济的困难，既有外部性的影响又有周期性的影响，还有结构性的影响和体制性的影响。这是温家宝总理讲到的那么三点。如果我们做一个反省的话，金融海啸淹死了一大批企业，特别是外贸企业。这个严冬也动死了一大批企业。我们过去积累了体制性、机制性的矛盾，我们在政策转型上的失误也倒死了一大批企业。所以我们现在面临的这个经济的挑战是非常大的。我们来讲一下当前的的一些经济态势。特别是从去年11月5号，我们知道中央提出4万亿的扩大内需的这样一个投资计划，到现在为止，我们的经济究竟发生了怎样的变化？我们想用12个字来概括当前中国经济的趋势。市场有所回暖，形势依然严峻。我们认为这12个字能够比较完整，比较客观的概括当前中国宏观经济的这样一个整体的情况。市场有所回暖，我们可以找到一些数据来证明。
比如说货币供应开始宽松，从去年到今年，货币的供应一直在增长，一直在稳定的回升，去年12月份货币供应是17.8，今年1、2分别是18.8到20.48，货币供应开始变的宽松。这一点很重要，大家不要小看，因为我们在2007年第四季度提出的是紧缩的货币政策。到2008年我们的贷款曾经从8千亿一路降到3千亿，所以我说，宏观政策的失误和延误，紧缩的政策冻死了一批企业。现在货币政策开始宽松，短短几个月可以看出来，这是一个宽松的趋势。再一个就是贷款的大幅度的增加。今年1月新增是1.62万亿的贷款。2月份新增贷款也超过1万亿，达到1万7百亿。大家不要小看这个数据，不要小看贷款，我认为这个数据很关键，这个数据显示中国经济最危险的时候可能已经过去。什么是中国经济最危险的时候？由于金融海啸的影响，由于整个市场信心的逆转，可能会导致银行的信贷收缩，也就是金融危机由此激发，获致导致实体经济的崩盘。资金是实体经济的血液，如果大量的信贷收缩，会导致实体经济更加困难和崩盘。实体经济困难和崩盘又会引发金融风险，形成一个恶性循环。所以在金融海啸开始就要斩断这个恶性链条。我们现在开始回升，说明我们已经斩断这个链条，中国经济最困难的时候可能已经过去。我们可能不会因为信贷收缩导致实体经济的崩盘。现在开发商也大大的松了一口气，资金的问题基本上可以解决了。这是一个很重要的信息。
第二，我们看到固定资产的投资开始回暖。这也是市场回暖的一个表征。今天1—2月，城镇固定资产投资1万2百多亿，同比增长了26.5%，因为今年1到2月份，物价是负的，我们知道固定资产投资比26.5%还要高，这个很了不起，我们今年不仅外需在下降，内需也在下滑。去年一直到10月份，实际的投资增长只有14%，环比还是负的，按照那种规律下去我们很快就会没有了，现在这个投资的马达终于开始转动起来了。如果按照去年10月份的趋势我们现在是一塌糊涂。但是我们现在看到，固定资产投资迅速回升。这也是一个很重要的信息。说明中国至少现在有一台马达开始运转起来，那就是投资。经济增长是三架马车，至少有一家马车现在已经开始启动。
再一个工业增长的下滑也得到了遏制。这也非常重要，去年的工业增长到11月份之后，只有5%点几的成长，我们知道中国是一个世界工厂，中国和美国不一样，美国的金融产业是它为主要的一个产业，所以金融产业出现问题美国经济就完蛋了。中国和美国不一样，中国是一个世界工厂，工业占到经济增长的一半以上，所以工业要是出现问题中国经济一定出现问题。去年10月份以后，当工业下滑以后，我们的GDP增长可能3%都不到。去年我们从季度的10.6%的经济增长一路下滑到6.%，关键原因就是工业增长在下滑。但是我们现在在看到2月份我们的工业增长达到11%，1月份是多少？国家统计局没有公布，但是他告诉我们是3.8%，如果用可比的天数来算，是5.2%，相对之下还是有一点下滑，但是我们看到2月份开始回升，从2月份的情况我们可以推出来，今年1月份是我们工业增长的一个月，全年的工业增长可能是负增长。这里面有一些不可比的因素，2月份的工业增长的回升说明这个工业下滑得到了一个遏制。这是一个好消息。
再一个，值得大家关注的，我们的楼市和股市也有所回暖，从去年11月份，有人问我，如果现在有1百万怎么办？我说马上进入股市，去年11月份恰好就是中国股市点，全球股市今年还在跌，股市继续下跌，像花旗银行，他去年还收购别家的银行，但是今年，他们的时候跌弃了98%。这个里面带来的就是，流通市值的增加和市民财富的增加。市民财富的增长又会带来市场信心的好转。另外我们看到楼市近期的成交量也有上升，全国各大城市都是一样。有一些城市，比如成都从去年11月份到今年，一直在稳定回升，他的周交易量已经达到2007年的平均水平，从这些迹象来看，中国经济有一些好的表现，市场有所回暖。
但是我们说，经济形势依然严峻，为什么这么说？，我们看外贸。外贸进出口从去年的11月份开始接连下降，从11月份到今年1、2月，同比下降了2.2%、2.8%，21.1%，我们知道中国的经济增长外需是很重要的。中国的是用出口接近20%的增长来换回经济增长10%，但是我们现在变成21.1%的负增长，这非常让人不乐观。说明国际金融海啸，如同温家宝总理所讲到的，它仍在蔓延，尚未见底，形势更加恶化。我们的外贸形势还是在恶化，出口的发动机，支持中国经济增长的一台发动机熄火了，可以看出来，中国的经济增长不可能达到9%以上，因为外需，比如2007年，出口占到GDP的30%，外需的发动机熄火我们肯定要有所下降。这是一个不好的信号。
再一个我们看到的是消费也在放缓。1到2月份，社会消费品的零售总额，2万零84点，而去年的同时期是在20%以上，所以我们可以看到消费也在放慢。再说到投资，不错啊，25%的增长，但是你仔细看，谁在拉动投资呢？民间的投资和外商的投资基本上到零点了，房地产的投资基本上是零，和2007年相比下降了17.5%个百分点，今年1—2月份是降到冰点，港澳台商和外商的投资，今年1—2月份分别增长了1.1—2.1%，差不多是零增长。以房地产为代表的民间投资基本上到零点，外商投资也是接近到冰点，谁在投资呢？投资的增长靠什么呢？我们前面有一些数据，我们回来一下。我们可以看出，主要是中央政府在投资。主要是中央政府在投资，主要是国有企业在投资，主要是新增项目在开工。所以我们现在的投资基本上是政府在唱独角戏。中央政府投资高达40%，地方政府是25%，就是说中央政府相对来说是更多的是在唱独角戏。是政府投资，国企投资、新增项目投资在拉动我们当前的投资。还有一个很重要的是中国现在开始进入通货紧缩的一个局面。我记得去年也是在无锡，那个时候，去年的7月份好象是，当时我演讲的主题是繁荣时期的危机时刻，那个时候我们就警告，中国经济会在今年1季度进入负增长。现在已经应验了。我们看到2月份下降了0.6%，你从分类价格来看，很明显消费者现在固守的是食品、医疗保健，这些基本的消费。包括一部分的依赖性的消费，比如说烟酒的消费。但是在、交通、通讯、生活改善类的支出上都是减少的，这些方面的物价都是下降的。再一个就是生产资料的价格指数也出现跳水，比如2月份工业品的价格同比下降4.5%，原材料、燃料下降4.7%。原材料燃料、动力购进价格下降6.2%，从宏观调控的角度来看，是比通货膨胀更加可怕的敌人。很多国家都很害怕通货指数，现在我们已经开始进入这个割据，这样的格局会加大这个观望期。我们看到经济增长的三架马车，无论是出口、消费还是民间投资都不景气，我们看到基本上目前市场的回暖是由政府的政策来驱动，是由大量的放贷款，资金来启动的。还有一个可能性，是由短暂的市场的预期变化导致的库存因素的拉动。这些因素能否持续非常值得怀疑。我们的结论就是市场有所回暖，但是形势依然严峻。
现在我们要谈一下金融海啸下的这种政策应对，我们怎么来应对它。当然我们要采取很多方面的措施，比如说，我们今年提出了，2009年国内增长总值要保8争9，但是我们一季度看连3%都不到，加上3、4月份这个比率是非常低的，如果我们要达到8%左右，就意味着我们要加大这种经济刺激的力度。政府提出了，用扩大内需来保增长，提出2009年的经济原则最重要的就是扩大内需保增长。扩大内需主要是靠政府，步是靠政府发债，然后来投资，首先过关。政府的发债，我们看到，今年准备发7千5百万，中央财政赤字是7千5百亿，加上地方的2千亿总共是9千亿。我们现在的经济质量是朱镕基时代的3倍以上，我们至少要拿3千亿来投。这这一轮的经济困难比朱镕基时代严重很多，我们要拿双倍来投，就是6千亿左右。现在国家拿出了7千5百亿，再加上地方的2千亿，基本上是三倍投资，基本上是够的。现在关键在哪里呢？这个总量有了之后，你别把这个事给做错了，你不要乱投、死投。提出我们提出一个警告，防止出现挤出效应。最关键的就是房产市场，因为政府准备拿大量的钱投到房地产市场建保障纺。这种投有两种方法，一种是政府建房，一种是收购开发商的房子。我们主张是后一种。当年香港董建华要建8万5千套房，结果出现了严重的挤出效应这是值得我们今天来警惕。美国市场也是从房产市场开始出问题，这些方面都值得我们来警醒。
中国我们说挤房地产泡沫有两种方法，一种是从分子来挤，就是把房价降下来，另外一种是从分母来挤，通过发展来解决这个问题。中国房地产肯定是有一定的跑扩，但是我们可以通过降分子的方法来挤，也可以通过稳定中国经济的发展，扩大内需、提高这个性能来划界，更重要的是后一种方式。
财政还有很重要的就是要用四两拨千斤的作用，你政府的钱是有限的，的方法是让政府的钱充分的发挥作用。怎么做呢？就是政府的钱锹动民间、市场的钱的。比如在有一些地方，政府给予了买房，政府给你补贴一部分的房价款的方法，这个也是四两拨千斤。再一个我们说。财政政策还要有打持久战的准备。这场金融海啸有可能会持续很长的时间，特别是美国的经济衰退我们一再警告，有可能长达5年以上，甚至10年。还有就是要大刀阔斧的下调准备金率至10%以上。我们现在的企业的利率，工业企业的利润率又下降了37.3%，所以利率应该跟着这个利率往下调。
2009年政府定了一个在货币方面的目标，就是新增贷款5万亿元以上，这是信贷方面的。从长远来看，政府应该通过改革，通过扩张性政策来发展经济。中国经济目前所出现的困难，除了周期性的外期性的，也有结构性的，机制性的。中国需要新的扩大内需，也需要改革。
我们知道金融海啸已经进入第二波，中国经济虽然市场有所回暖，但是形势依然严峻，政府要抓住目前市场回暖的机会，巩固扩大内需的冲动，扩大内需不能分两次跨越鸿沟，你不能摇摆。我们要警惕，中国经济在2008年，由强变弱以后，今年再没做法会由弱变长。现在是一个非常关键的时刻，市场有所回暖，能不能巩固这个回暖的局面，让回暖变成回升。所以我们提出应对金融海啸第二波，要有扩张政策，或者是有稳定政策的第二波。媒体的朋友，大家要找一个题目，要为我今天的演讲找一个题目的话，可以用以扩张政策第二波应对金融海啸第二波。或者是以第二波扩张政策促使市场从回暖进入回升。最近我看了一些地方已经开始采取措施了，这些地方有可能，让回暖的态势继续演变成回升。比如前些年我去大连，听到这样说，大连将大幅度的降低购房的门槛，买80万的房产就可以入户。大连已经开始准备推出这个政策。第二个，他们说，城市要加大拆迁的力度，今年计划安排拆迁260万平方米，我们知道拆迁会导致刚性需求，拆迁会导致新的需求，这样一个大的拆迁力度就会导致房地产市场的升温。前几天我们去了成都，成都是今年房地产发展的，是存华区(音)，为什么这个存话区做得比别人好呢？就是因为他的拆迁做的比别人力度大。他的拆迁费的补偿达到每平方米1万块钱以上。比如你有个40平方米的小房子，政府拆迁拟稿的房子可能补给你40万，市场价可能不到1万块钱，这样很多人愿意拆迁，他的拆迁工作做得很好。通过增加楼房的密度、高度，他又把这个钱给赚回来，他进入一个良性循环。今年是所有城市当中做得的。
第三个，大连将不再建设经济适用房，经济适用房就用明显的集中效应。今年财政准备补贴8千户的低收入家庭，每户补贴最多的13万。大连还准备用买房退税的经验鼓励买房。
还有就是第二套房松绑。就是第二套房采取比较优惠的利率。这些政策出来，就相当于扩张政策的第二波。我们知道这个全球的金融海啸进入第二波，中国是在金融海啸里面一个出现市场回暖的态势的国家，如果我们面对全球金融海啸的第二波，如果我们能够及时的推出扩张政策的第二波，就能够巩固我们当前来之不易的这样一个市场回暖的态势，从此，中国经济从回暖逐渐的走向回升。
我们认为经济如果做得好了，是有可显出现一个V型的理想复苏波浪的。比如说去年的4万亿的大单的抛出，表示着整个宏观经济的转型，同时带来了市场的重振。我们再看看股市，带动了市场信心的进一步的好转。第三波是财政投资的启动。可以让整个投资发动力量，可以赚钱。第四个，到今年第三季度，我们的大部分的指标可希回声。我们的股市在去年11月份就见底了，工业的底部可能是今年1月份。房地产的底部可能已经过去了。如果政府不出台经济扩张的第二波，整个市场的经济并不完全支持市场回升，那么市场完全有可能出现第二波衰弱。
第五波就是到2010年，估计中国的房地产市场会得到比较全面的复苏，大家注意到我们现在已经，今年的1到2月份房地产投资基本上是零增长，我们现在可以看到成交量在上升，但是价格在小幅度的波动，但是我们说如果能够到2010年，如果投资还是零增长，如果目前这样一个回暖能够继续，能够持续，演变成回升，交易量能够维持目前这样一个水平，从大概8个月到10个月，大部分的库存会消耗的差不多。全国平均起来是两年的库存，但是两年的库存不一定要等到全部消灭。比如到2010年，12个月，还有今年10个月，基本上差不多，这样的话，也标志着中国经济的比较全面的复苏，也就是我们说的V型的复苏，比较快速的反转。这种可能性是有的。
主持人：谢谢赵老师，再一次热烈的掌声感谢赵晓教授刚才精彩的演讲。谢谢大家。刚才在赵教授讨论中间，我们发现潘石屹和易小迪迎接了一位朋友进来，在我们今天这个阳光100大讲堂举办的同时，还有一个无锡佛教论坛也在举办。稍候我想请潘石屹给大家介绍这位朋友。