潘石屹观点：当前投资房产最重要，有闲钱去买房子
对政策期待：保持政策的稳定性和连续性，降低购房门槛，增大购房支持力度
预测房价：1、北京五环外房价将继续下跌；2、北京上海中心城市供应量降低，房价将涨
易小迪观点：目前房价下跌20%—30%，与开发商此前预期相比降30%—40%
楼市价跌量升，不是楼市小阳春，更不是牛市，是楼市理性回归，目前形势会持续到下半年
主持人：接下来我们按照我们的议题，几位嘉宾到台上来进行对话，也跟现场的朋友们做一个互动。我们先有请几位嘉宾潘总，易总，还有赵老师，先到台上来。我们请《财经》杂志的年轻的的记者张映光(blog)来做主持。有请。
张映光：我们今天的活动就正式进入到论剑的环节。今年的春天是格外的冷，我刚刚听说北京今天又下雪了，是春寒料峭，但是房地产市场与天气相反，今年迎来了一个显得格外温暖的一个小阳春。从国家统计局的数字也好，还是中国指数研究院的一些数字来看也好，今年1到2月份，广州、深圳等一线城市的成交量是同比超过100%，环比也有3倍的增长，这个和去年的情况是截然相反。我记得去年7月份的时候，我们潘总，易总，当时还有华远集团的老总任志强，万通的老总在这边太湖做过一个讨论，当时说，房地产商要做猪坚强，这个言论是去年的一个标志性的事件。当时我记得冯总说，猪坚强要等解放军，解放军来了就好了，后来解放军真的来了，现在看楼市也在回暖，但是我们今天看，今天的主题是透视中国楼市迷局，我们仍然认为这是一个迷局，因为大家的意见不一样。作为一个记者，我发现大家对于这个楼市的回暖，小阳春的看法不一样，这到底是回暖还是回光返照呢？后面的楼市会怎样呢？对于老百姓来讲他们最关心的事是他们要不要买房？那些等待买房的人还要等待楼市。
刚才活佛说你们相信明天吗？这个对大家的人生来讲是一个值得思考的问题。但是对于楼市来讲，楼市的明天是怎样的，今天我们请来三位，当中两位是的企业家，阳光100(企业专区,旗下楼盘)的易总和SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)有限公司的潘总，这两家都有一个共同点，两家老总都是在07年楼市非常火爆的时候有一个理性的判断没有拿高价地。所以今天坐在这里非常的踏实，这表明他们对市场从来是有一个比较理智的判断。另外还有一个赵教授是经济学家。赵教授我记得在去年年初的时候，我们有一个小沙龙，内部的小沙龙，赵教授当时就讲，当时大家都认为，中国的经济形势还不错的时候，赵教授已经很睿智的预测，预测到去年年底的一些情况。所以今天请他们三位来，对于大家透视中国楼市迷局有一定的帮助。
我们这个形式首先是请三位分别发言，对这个小阳春提出一些看法，做出一个判断。完了以后我们有一个非常开放的互动的形式，大家再讨论。好吧？首先请潘总。
潘石屹：谢谢大家，其实目前的这个全世界的经济形势也好，中国的经济形势也好，中国的房地产形势也好，我自己的判断是经历着一个特别重大的变化。我们现在只是处在变化的初期，有一些征兆，可能这个大的变化还没有真正的出现，这是个判断。第二个就是，这个变化是和我们传统经济学上说的，是一个周期性的变化，就是过一段时间它就恢复了，我不这样认为，我认为是一个巨大的结构性的调整。这个是要对全世界的经济，中国的经济和中国的房地产，一个大的判断。为什么会得到这样一个判断呢？就是全世界的经济的动荡，远没有结束，而中国，在改革开放的30年，尤其是最近的这20年，形成的结构，就是为欧美生产产品。当欧美不需要我们的产品的时候，在未来的中国，3到5年甚至更长的时间是生产过剩。我们看到了，劳动力过剩，生产能力过剩，产品过剩，甚至连钱都过剩。缺的是市场。房地产是什么呢？同样在过剩，在这个过剩的时候，最重要的是结构性的过剩。我们看，只要是一些大的城市，做的是国际中心，金融中心，这样一些区域，国际金融区的话，都会面临着一个巨大的影响，为什么？因为我们面临着国际金融危机。我们看北京、上海，超五星级饭店，五星级饭店的入住率都在30%以上，这些都是处在严重的亏损状态。我们看飞往国外的航班上面人非常少，凡是中国的房地产，你只是做一个结构的，是要为国际金融服务的，在未来3、5年间一定会受到巨大的影响。
相反你要看中国国内的需求是非常巨大的。未来有几亿人要从乡中搬到城里去，几亿人，天文数字。在人类历史上没有发生过这样大的迁移，英国和法国加起来1亿，中国有几亿人搬到城里去，只要为中国的市场服务，为中国的城市化服务，我觉得这个市场的发展空前是非常非常巨大的。所以我是不断的给周围的朋友说，我们如何判断这个形势？个，做为一个企业家，首先安排好的是自己的资金链条，作为一个家庭，首先不能有过多的负债，才能在未来的变动中间站稳脚跟。如果过渡负债，在未来的波动面前你可能会吃大亏。可是如果是把你的这两件事安排好之外，你有钱，记住，去买房子。去买房子是一个很好的投资，为什么呢？我们看到美国政府，在不断的花钱，几千亿美金，几千亿美金的花，中国政府4万亿花出去了，刚才赵晓教授在这儿站的时候说，1月份贷出去1.62万元，2月份1.2万多亿。都是天文数字，我们想这些巨额的财富是谁创造的？是企业创造的。政府是从居民和企业身上收税，所以这个钱花出去了，这个钱一定是不值钱的。你留点房产，必要的时候留点黄金，但是这个东西不要太多。有闲钱的话去买房子，这是我对大势的一个判断，谢谢。
易小迪：很高兴请来这些专家来阳光100大讲堂。我想首先回答刚才主持人问到的小阳春的问题。
因为我们阳光100在全国现在同时在售的楼盘有10个城市，对这个城市的判断有一些真实的数据。实际上是今年春节以后，2月份销量就持续的放量，一直到现在，但是有一条，这些放量与价格的下降是同时进行的，价跌量升，我一直说价跌了多少，比我们07年的高峰跌了20%到30%，比发展商的预期跌了40%左右。这个讲的意思就是价格已经跌到一定程度了。第二个我就说，随着利率的下降，大家知道利息下降了30到40。等于利率你能享受7折、甚至更多，这两者相加，如果是做按揭的，尤其是做住房按揭的，它的这个购房的负担就大大的降低了，这就是为什么刚性需求这次释放这么大。因为它不是用闲钱买的，他要按揭，就要算利率，就占到利率这个好处，或者享受7折或者更加低。另外房价确实已经是下降到一定程度，如果不做按揭，一次性付款，做投资的还没有享受到这个优惠这么大。所以刚性需求这次确实受惠比较大。至于说是不是小阳春，还是楼市的振荡，我认为都不是。小阳春过去了，又是冬天了，这叫小阳春。现在大家普遍判断，这次销量会有振荡，但是不会出现大的振荡，所以这不是小阳春。这个活跃期会一直持续到下半年。第二个是不是牛市，肯定不是。为什么不是呢？因为牛市是价升，量涨。就是说价格往上升，量往上涨这就是牛市。这个发展商也没有做这个幻想，我今天坐在这里，我告诉你，我们不敢提价，谁敢提价肯定是假的，假提。但是他随着销量的上升，随着资金的回笼，他不缺钱了，他会小量的提价。这是一部分。但是不会出现大规模的提价。这是个判断。就是回归到理性消费。我记得前两天，深圳有一个陈劲松他讲的一个观点，说07年的销售是涨价销售，你买不买？不买我就涨，08年的销售是特价销售，你买不买？我这个月推出特价房，先来先得，没有特价房客户是不会买的。09年是理性销售，购买人是比较理性的，对价格也开始议价了。我非常同意这样一个判断。
如果同意这样一个判断，第二个观点，中国房地产至少在目前这个阶段，回到一个稳定的阶段，这个稳定是什么意思呢？个稳定，价格稳中有降，稳中有升。不会大起大落了。比如说上个月卖八千，下个月卖七千，或者上个月卖六千，这个月卖七千了，都不会了，一定是稳中有降，稳中有升。如果有这两个判断的话，对房地产来说它是一个春天，不是夏天，也不是冬天。就是说它会对那些有竞争力的公司提供一个成长的，或者说一个克服困难，走出困境的机会。但是不是所有的公司都是在春天能够成长的。因为毕竟，在这个价格上，有一些公司是在亏损，有的公司是在死扛，抵抗到下一个高潮到来。这是一个比较赞同的比较主流的一个基本判断。
在今天这个时间内，对于这个房地产公司，刚才讲的，基本上他们有什么样的打算呢？我认为，不是说这个时间，所有的房地产公司都会走出困境，这也是供大家参考，来选择购房的选项。现在实际上市场上有一个趋向，就是越来越倾向于品牌公司，好项目，这是一个非常理性回归的第二个表现。这次不会像猪坚强一样，解放军谁都救，是自己主动的转型才能走出困境，刚才潘总已经讲了，公司要主动的转型，每个公司都要面对自己的转型，怎么转型呢？个转型，要必须把面向自我，过去叫做资源导向转变为市场导向，客户导向。这是什么意思呢？就是过去，房地产公司拿一块好地，盖一个房子，谁都卖得掉。实际上，当时的卖主不太考虑客户的意见。现在是你们能够接受什么价，我就什么价格定价。至于说，我想赚多少那是另外一回事了，你能够接受这样的低价格赚钱，你必须考验你的成本问题、竞争能力问题。如果你拿一个高价地，市场不会跟你讲道理，你自己咽这个苦果，自己消化。
第二个，过去是规模增长到现在质量增长。现在房地产会越来越做专业化定位，比如阳光100是定位为时尚白领社区，做专业化发展，做精品工程，做性价比的产品，才能占领市场。过去靠规模做得大，占有资源就能成长的时代恐怕也过去了，这是我讲的第二个观点。
第三个我要讲的，就是客户买房，这么多客户，值不值得买房，或者买房的风险在哪里？首先买房不买房这个价格问题永远是一个供求关系问题。从短期来看，供求关系购房者处于有利地位。所以我判断价格不会猛涨，因为开发商要取得有利的地位。
第二个从整体宏观中期来看，现在所有的东西都是属于超卖状态，资金处于紧张状态，刚才他说钱也多，那是他的公司钱多，绝大多数的企业钱少的，绝大多数的企业流动资金紧张，缺钱。因为通缩嘛，你借1块钱，要还1.1块钱。但是资产变的很软，什么东西都打折，资产在缩水。这个东西能不能持续下去？不会的。我们看到美元太硬了，资产太轻了，你钱先不要硬，用数字先宣布一下就行了，都电子时代了，你宣布一下，第二天股票就大涨，钱必须缩水，因为通缩嘛。今天中国也是通缩，中国也会发钱，个月发个1.62万亿，第二个月发1.2万亿，这个是会慢慢改变的。资产的超卖状态会慢慢改变，钱会变的越来越轻，发展商供大于求的状况会慢慢改变，因为他投资在下降，投资达到冰点了，他的投资要消化，你不可能永远处于不利状态，或者永远处于有利状态，因为今天这个结果是07年，流动性过剩导致的结果，那个时候，有一个经济学家告诉我一句话，钱是不值金的，什么都涨。所以从这个局面上来看，现在是出手的时候。
另外从时间和空间来看，我很赞同潘石屹的话，什么城市有风险，什么城市有涨幅，这个是购房的风险问题。在短期内你也许有下跌的可能性，你这个月买了，下个月掉了，这个我们谁也不敢保证。在过去一线城市，沿海城市涨价涨的最多的城市一定会掉的。它还有掉的空间，因为他过去涨的太多了，这个空间太大了。这个涨的少的公司空间就少。我当年来买这块地的时候，人家说，易总你多笨啊，你买苏州啊，苏州1、2万。我说我买无锡，因为无锡你们都说它房价低，我的判断，过去涨的多的公司可能会有回调，要么你苏州掉回去，要么无锡涨回去，它一定有一个平衡点，它不会差距那么大，所以你买低一些的房价，包括现在刚性需求都是理性的判断，如果你这么判断，规避了风险又把握了未来，我想你就会成功，就是活佛讲的，你今天快乐，明天还会快乐，谢谢。
赵晓：我还要说吗？我刚才已经说了。我基本上同意小易的观点。潘总因为手里握着一把钱，他老是说百日剧变，如何如何，但是今天他改变了他的观点。
其实我对经济是不看好，国际的经济是远远没有到底，这个时候如果你到国外去抄底，是根本没有到底的，国内的市场也在往下走，但是我还是对国内的市场，国内的经济还是很有信心，原因在哪里？原因在于我们可以回旋的空间实在太大，能够做的事情实在太多。我们还有几亿的人要搬运到城市，中国的城市化，现在还不到50%，所以中国实在是因为它运气太好。中国可能是一个全球金融海啸里面的一个例外。所以我的判断，对外部经济形势不看好，对国内的经济形势也不看好，但是我看好是政府手里有牌，看好我们有事情可以做。如果我们政府把这个牌打出去，把我们该做的事情做上去，中国经济应该由望从回暖走向回升。房地产就是这样。大家知道，上一次扩大内需中期时代，我们是怎么走出来的。朱镕基烧了三把火，我不知道你们能不能烧出那三把火来。把火是发债，政府投资，这是债市。第二把火是朱镕基通过住房商品房改革，启动了房地产，启动了楼市，楼市烧了一把火。第三把火是加入WTO，无论付出怎样的代价。加入WTO，又赶上全球的金融泡沫。什么都火了。现在这个火熄了，这个外部的火是肯定没有戏了，但是政府的这把火有没有烧得足够？去年我们给政府的建议是5千亿到7千亿，现在政府一下子抛出9九千五百亿，只要下面别做错就行，下面做的政策再精细一点，别做错就好。另外政府手里有很多很多的牌，他可以把这个牌陆续的出台，包括利率降低等等。这是政府的这把火，还有要不要烧房地产这把火。这是一个有争议的问题。也许我今天讲过以后明天又有人要骂我。因为在这样一个阶段，你还能不能找出来一个领域能够代替中国的房地产业？不可能，中国就处在钢筋水泥的阶段，处在工业化、城市化，大家要过现代化的水平的阶段，这也是中国的机会，中国还有很多的人有这样一个需求。我们为什么不释放这个需求？为什么不继续点楼市这把火呢？所以政府别无选择，一定要点楼市这把火。我和潘石屹和易小迪坐在一起，其实我的立场是站在整个宏观经济的角度。就是怎样对这个宏观经济有利，包括对最弱势的群体有利。他们老说，赵晓教授，如果房地产降价对普通老百姓有好处，但是他没有想到说，如果说这个房地产市场崩盘，导致的结果是经济崩盘，受损失的是谁？一定是最弱势的群体。现在我们的出口已经不行了，出口部行导致工厂大面积的下岗，下岗是当前中国的一个问题。去年，政府有2千万农民工下岗，相当于50.3%，如果工地也不干了，我们知道今年新增的楼盘在下降，工地这一块的下岗也会加剧，这是中国最严重的问题。所以中国没有选择，一定要维护一定的经济增长，经济增长，我们一定不能让这个经济过分的减缓。如何保持稳定的经济增长，就一定把楼市这把火烧起来，没有任何一个领域能够代替它，我们现在在发消费券，但是你想想消费券能够带动多少钱呢？一千万、二千万？太小。对于那些层次的人就业解决起来还是没有什么作用。所以我们没有选择，政府也没有什么选择。现在认识最清楚的可能是各个地方的地方政府，在这一点上认识非常清楚，我们现在只有两把火可以烧，朱镕基世代有三把火可以烧。现在，如果光政府唱独角戏那是不可能。所以这个决定了什么？尽管整个经济的形势不看好，但是恰恰在楼市这一块，由于政策有牌可以打，包括各个政府也期许这个产业，如果这个回暖能够应对金融危机的第二波，那么楼市的回暖就会继续，回暖会逐渐变成回升，如果楼市的回暖逐渐变成回升，再加上投资者的这一把火，就会对整个的经济的稳定，包括现在下岗的再就业问题是一个的消息。
主持人：首先，先感谢三位可以说是中国房地产业界的。对我们现在楼市回暖的一个解读。现在我们进入下一个环节，这个环节我想由媒体提问来带动，是对话环节。我们阳光100大讲堂一项是抛出很多非常引人关注的论点，而且现在媒体很爱把它包装成“×××”论。从我们去年的猪坚强论，后来赵晓博士的买房爱国论，这星期，阳光100在四川做了一个活动，然后北师大教授，董帆有一个演讲，被媒体包装成未婚同居论，就是未婚同居能够带动房地产，当然这不是董教授的本身的意思。我希望媒体，今天的提问要尽量犀利一点，嘉宾的回答也要谨慎一点，不要又被包装成什么什么论，成了明天的头条。
提问：三位好，我是现代快报的记者。我这里有一个问题，最近我周围有一些朋友，他们都是刚性需求者，这个月可能就有4位朋友来咨询我买房。去年以来压抑了很多这样一批跟他们一样的刚性需求者，有一个问题是，如果这个刚性需求潮过去以后，后面投资的跟改善型需求接上，然后楼市可能会更好一点。如果接不上，可能回暖就不能持续下去。我想问一下潘总，后面，这波到底能不能接上，接上以后能不能把这个楼市真正从回暖带回回升。还有一个问题问易总，我最近有一些朋友在无锡也是投资房产，他们觉得这个房价涨的非常慢，去年任总来也说，这个地方是高收入，低放假，有很大的潜力，我想问这个潜力到底什么时候能够爆发出来，希望在座的各位大家都能够更高兴一点，更快乐一点，像刚才活佛说的一样。谢谢。
潘石屹：去年的7月份我们来到无锡，实际上就说这个“猪坚强”，背后的意思是这个行业是很困难的，给政府喊话，我们压在下面快死了，你们快来救我们。从7月份以后，中国的时间9月15号，美国的时间9月14号，发生了一件大事，就是雷曼兄弟的破产，紧接着中国的政策就是真是解放军来了，来救我们。大家要注意，在救我们的过程中，政府从来没有发过这样的文件，原来是任何一个文件发完以后，最后有一行，这个文件是从几几年几月几号开始实施，你们看政府的文件都是这样写，只有这次的文件是写了一个截至时间，到2009年底止，尤其地方性政府发的文件，就是说年底就不执行了，刚才这位朋友问这一轮之后能不能持续下去，我的回答是取决于政府的政策有没有持续性。这样的很短期的政策，政策没有连续性的话，房地产市场也会有一个比较大的影响。
第二点我要说的是我们看这个房价，房价高了，低了。我们现在说的是一个民意房价，还有一个实际房价，实际房价受什么影响？受银行利率影响。美国的银行，他们的首席分析师写了一个报告，分析了一下中国的房价，银行利率降低1%，中国的房价降低6%，这是一个数字。第二个数字是我听人家说的，我估计说的有点没谱，我算了半天也没有算出来，2009年1月1号开始，所有居民贷款的利率打7折，这是不得了的，对于银行是一个巨大的付出，任志强说，人民银行打七折相当于房价的20%，我怎么也算不出20%，但是就是10%也是不得了的。所以，见到这样一种情况下，实际上我们说的民意的房价可能没有降低，受银行利率的降低，和受银行按揭贷款，所有的都打七折，实际上我们的实际房价在降下来。如果这个政策是持续的，房地产市场一定会持续下去。就是改善性，在北京、上海、包括无锡，绝大多数的家庭都有套住房，购买的都是第二套住房，旧房子可能是转出去，来解决购房款。当政策和银行的政策稳定的情况下房地产市场稳定，当这两个政策波动的时候房地产市场就会波动。
易小迪：你好，第二个问题，我个人劝大家不要投资了，他一投资我又多一个竞争对手。说一个理性的话，最近一年以内，房地产市场忖量都比较大，供大于求，现在投资有钱，你即使买了地也不要开发，而且地价也在稳中有降的阶段，现在不急于入市，这是我个人的看法。
提问：两位老总好。我是无锡锋尚BOSS杂志的记者。我给我的读者带来一个问题，这个问题是此翻“太湖论剑”，话语权仍然掌握在地产界，一千个穷人的声音比不上富人的小指头一动，房价上涨的话收益者是地产商，房价跌的话收益者还是房地产商，因为政府会救市场，我的问题是，两位老总有何看法？另外作为一个房地产开发企业，两个国内知名企业为我们消费者做了很多事情，在这里我想请老总说一下，为我们消费者做了那些实实在在的事情？谢谢。
易小迪：我们开发商哪有那么好的运气，那么好的利润？涨也赚钱，跌也赚钱？我们最希望的是稳定，稳定压倒一切。涨我们也不太赚钱，跌也不太赚钱，只要你想长期做都是这个道理。我觉得三天前还是一个经济学家，陈淮解释了，我豁然开朗，我既不希望涨也不希望跌。他是这么说的，反正你是要连续再生产，如果你这个产品赚的最多，3千块钱、5千块钱，好象是暴利，你去买地的时候，这个地价上涨了，你又买地，这个钱等于给了政府了。如果这个价格跌了呢？我又亏了三千。所以涨不等于你赚钱，甚至很多人在07年的时候，他把这个钱一富起来高兴的不得了，那都是纸上富贵啊，这个股票涨了，地价涨了有什么意义啊？这都是没有意义的，都是过山车，当然有的人涨价的时候抛了，抛了不再买了就赚钱了，但是作为一个稳定的公司，它想连续生产，他这个过涨过跌都不是好的。跌就不用讲了，跌了之后你帐面上是亏损，银行不给贷款。所以稳定的时候是我们赚钱赚的最多的时候，这是肯定的，我们希望这么一个状态出现。我今天看到一个最可喜的现象，就是大家对这个房地产的判断回到一个理性的状态上。
第二个我看到一个可喜的状态就是房地产回到一个轨道上来。以前政府天天出文件，我刚刚买一个地，本来准备做大户型的，它突然说是7090，这完全是不公平的，但是你没有办法。过去我们很多的调控都是非市场化段，把整个市场化的公司搞的晕头转向。就是说，现在通过这一次调控，政府的调控很好，一个表现，转向都用市场化手段来调控。取消了很多行政限制，比如过去我们一些城市卖高了不行，卖低了也不行都要罚你，那不是计划经济吗？税务局都要罚你，其他的就更不要讲了。各种各样的行政手段，纲领越多，民营企业越没有空间。现在这个市场化来了，对民营企业是一个好的机会。
提问：个、想问一下赵晓先生，因为你去年提了买房就是爱国，你谈到了之后很多人有很多意见，今年您又大胆的提出来，今年买房是救国，您不怕人骂吗？这是个问题。
潘总，先问一个正一点的问题，刚才赵晓先生提到扩张政策促进我们当前的楼市，从回暖到正确的回升，那您对接下来我们政策，政府政策方面有什么样的期待？作为地产商这一块来说。
第二个问题，今天我在我们新浪网上读到一个非常有趣的帖子，潘石屹茅于轼茅房对话，关于这块有何新的想法。
另外对一下易先生，在我们无锡的售楼处的现场，我问一个关于市场的问题，您说我们今年不是小阳春也不是牛市，很乐观的跟我们判断这个局势会持续到下半年，我特别想问一个问题，小阳春大家都在谈，这个事情从1月份2月份开始到现在，它究竟的原因是什么？什么样的原因导致了目前所谓的小阳春的出现？为什么能够保持持续到下半年？它的依据是什么？
赵晓：我是一个学者。我记得有一些话，说官员要说有得体的话，企业要说对自己有利的话，学者要说真话。我选择说真话，有的时候说真话会得罪领导、群众，但是没有办法，我是做学者的。所以做学者不在乎说这句话有没有人欢迎，有没有人爱听，有没有人喝采，有人骂了还是有人捧场，而是看这句话能不能接受时间的检验。我在2007年年底的时候我说经济过热，我们进到十字路口。2008年1季度，我们在一起做沙龙的时候，我说中国经济今年要出问题，在博鳌房产论坛的时候，我说我们现在把紧缩政策改成扩张都已经晚了。在无锡论坛的时候，我讲了，我的标题就是繁荣时期的危机时刻。去年我们提出要稳定楼市，有人要跟我打赌，说存款准备金率要是下调，我登整版广告向你道歉。一个月以后这个存款准备金率就下调。今年我们十个教授联名上书，我们要求中央扩大内需要有资本市场的思维，要稳定股市。后来我提出宏观政策就是要全力保增长，有把稳定楼市、稳定故事写进去。这个重要的是什么？就是这个论点能不能接受检验。如果听了我的话，有一些朋友可能就有一些收获。谈楼市也是一样，不是因为小易请我来，我说一些好话，站在开发商一边是不可能。我们刚才一见面，他就说了，你可以说你自己独立的话，不需要刻意的说好话，我说，就算你给我钱我也不会特地说好话，为了一点钱，出卖一个学者的良知，那也是不快乐的。我非常喜欢活佛，我认为我们以后会成为一个好朋友，你是一个真诚的人，也是一个快乐的人，我希望以后我也成为这样一个人。所以我还是要说真话，哪怕有人骂我，但是这是我的职业，我必须接受。
潘石屹：我首先是不同意赵晓的观点，官员说得体的话，企业家说对自己有利的话，学者说真话。我觉得每一个人，包括刚出生的小孩，教他的句话就是让他说真话，这是我坚决反对的一个观点。
第二个，关于下一步政府要不要出台什么政策，政府的政策确实是把吃奶的劲都使出来了，尤其是一些地方政府力度非常大，我觉得要保持政策的持续性和稳定性。我想说的是另外一个问题，作为一个家庭也好，作为一个个人也好，尤其作为一个企业家，实际上真正需要的智慧是什么呢？是要把握这个经济的变化周期，有哪些因素是影响这个经过朝上发展的？有哪些因素是影响这个经济朝下发展的？在昨天我们可以看到一个力量，是我们经济发展的主要的力量，例如我们看到的，美国的华尔街，中国的出口，在昨天，那就是影响我们经济发展最巨大的力量，今天，出口已经下降多少？21.1%。这是不得了的数字啊。华尔街，就是投资银行的代名词，已经不存在了。这个力量已经不存在了，如果是我们还执迷不悟，我们的生产方式，我们供应的对象还是这样一个经济结构，就是愚昧，愚昧就永远会贫穷下去，只有要掌握智慧，而对商人来说，我觉得最重要的智慧，包括对一个投资者来说，最重要的智慧要了解，哪些因素才能成长，哪些因素已经消亡，我觉得如果是掌握这个变化的话，是最重要的。
提问：您在3月15的博客当中写到，政府的工作报告会让房地产在3月份回暖，我们知道您在3月4号和中国银行进行了100亿的授信融资，加上您自己的100亿，已经200亿了，是不是因为您有钱了，您才说回暖了。
另外易总最近也在提出小阳春这样一个论点，你们都在说小阳春来了，究竟是中国楼市真正开始回暖了？还是你们一起在忽悠我们百姓呢？
去年的时候提到“猪坚强”的问题，上次我问过范总一个同样的问题，“猪坚强”们，你们活得还好吗？刚才潘总、易总你们说你们的观点已经改变了，我们不能再等待，是不是说明“猪坚强”已经不再相信政府了呢？
易小迪：我只想说一句话，我们确实不是在不断说对自己有用的话，我也赞同潘总的那句话，我们这个信念，活佛也在说教育我们要说真话，办真事。
潘石屹：我不是全国人大代表，温总理在做政府工作报告的时候，所有的代表都在人民大会堂坐着，我被一批记者叫出去了，有网站的、也有平面的记者，这个时候政府工作报告从网上打印出来的，我看完这个政府工作报告以后，我觉得政府真是下了大决心了，咱们不要再里面谈一条条具体的内容。关于谈房地产的，温总理整整谈了一页纸，这是电视台的记者跟我们说，他拿到的是一页纸，我在打印机上打印出来的字大两页纸，关于股票市场一句话。这两页纸上面，每一个措施都是非常的详细，当然我可能也是误读了一些话，因为我的领略水平确实没有这样高，人家还在人民大会堂念报告着，我就在这边接受采访者，因为今年的政府工作报告和往年不一样的，往年的是读不懂，今年是读的特别清楚。我还觉得很高兴。但是还是有一句话，前面有很多的限定，什么条件的、什么自住的，第二套住房才能够按照套住房执行，我都没有把这个定语太注意看。不过总体上来说，温总理的政府工作报告我还是读懂了，给我信心！
主持人：因为时间关系，我们下面的提问的记者，尽量一个人只问最关心的一个问题，好不好？然后咱们大家多一点机会。
提问：我非常关心在阳光100的销售这方面的事情，因为今年，不是卖得特别好嘛，我想问一下今年全年的公司销售目标额是多少？现在完成了多少？第二个问题，之前你们提过销售这块是经过潘总的点播，转向以客户为主导的中心，像这种模式，很多地产商也这样做，但是是也有很多开发商卖得不好，你们是不是有什么经验在里面。经过潘总的点播以后一下子卖得很好，你们是不是要以什么样的方式感谢他？谢谢。
易小迪：潘总不是点播，是亲自上阵。他在我们阳光100所有的销售现场，亲自来帮我来推销这个产品，但是讲的是我们销售，我只是说比想象的要完成的更顺利，更好一些。本来我们对今年这个经济形势，刚开始还是相对比较谨慎，比较悲观，怎么来完成40亿的规模，现在想一下，可能能够比较多的超越这个规模。我们因为卖的都是相对的低价房，切合老百姓的刚性需求，基本上我们全国的平均放假是4千多块钱，所以这一次的回暖对我们非常大的一个利好，就是我们能够像春江水暖鸭先知，我们最早感受到这个回暖，同时我们也特别欣慰我们坚持面向大众的需求，得到了一些好的回报，所以我还是说这次不是简单的一个小阳春，应该说叫回暖，回归理性，我希望它是回归正常，也许这是我的一个希望，对我有用的一个方向，这个回归正常它就能持续下去。我有一个判断，特别有信心这个量为什么能持续下去。因为在中国，次购房的人，他大部分要买新开发的房子，其实在美国、香港，他们要买二手房，大家可以看一看，在中国二手房的交易量还很小，如果二手房量很少的话，这个刚性需求就会大量的转向一手房，有一部分转向政府的保障住房，所以这个量就大在这里，如果再过3、5年以后，中国的二手房交易量超过了一手房的时候，这个刚性需求就会退而求其次，改善性需求才会买一次性的住房。刚才潘总讲的每年2千万的城市化的人口，不会因为金融危机而推迟，它还会持续。所以很多的人会越来越理性的买性价比好的产品，这个量是会持续下去的，这是我的个人的观点。
提问：我在采访的时候，有专家提出一个观点说，房地产的回暖最重要的是土地市场的回暖，我们可以看到，从现在出来的数据，1季度的数据都不是很好，包括北京，截至3月18号，整个土地的成交额才18亿，比去年跌了9成，包括刚刚易总也谈到一个问题，一年之内，建议大家不急于入市，或者没有做的项目要放缓开发什么的，我不知道二位是怎么看待这个观点的。如果按照这种的推测的话，房地产至少还要等一年之后才有可能回暖。
还有一个刚刚易总谈到一个问题，涉及到，虽然政府在救市，但是并不是救每一个企业，他是有针对性的，我在想最主要的还是一个企业自救，我想请教一下潘总、易总，你们怎么自救的？还有一个问题，潘总，我听说REITS有一个新的动作，可能会在今年，或者明年有一个更大的突破。特别是一次投资者，其次是散户。这次的模式是给散户提供了一个投资商业地产的平台，在这种情况下您思考过您的商业地产的模式和未来的转型吗？
潘石屹：现在土地市场确实是处在一个迷期，咱们再把你这个问题引申一下，我是最近看到美国的奥巴马总脱经常和内阁说，什么时候美国能够稳定下来？就是楼市稳定了，美国就稳定下来，什么时候能够走出低谷？楼市走出低谷美国就能走出低谷，这个和我国的情况太相像了。
再一个讲到REITS,这个讲了差不多10年的时间，现在政府的政策要出台了，但是我现在还不太看好，为什么呢？就是我们的金融产品在过去的一段时间太多了，大概在未来相当长的一段时间是回归，回归到最原始的状态去，所以我们做为商业地产，应该是把它瑞REITS了，就更容易了，变小了嘛。可是受这次美国次贷风波，延伸产品，包括美国的什么CDS，CDO这些产品，美国还没有从这个恶梦中走出来，所有产品，包括金融产品，越原始越好，不要玩花样，花样把大家都吓怕了的。所以这次政府要推这个REITS的文件来讲，从我们购买者心态来讲，我还是相信我自己买的那个铺面，自己买个写字楼，自己买个楼房，你把它都REITS化了，都抽象了。我不知道我这个问题有没有说清楚，这是我最近两三个月时间对这个REITS新的看法。因为在过去我是不断的想让这个瑞慈的文件尽快出台。
易小迪：我回答一下关于企业怎么自救。这里我反复的想一句话，就是巴非特说的，巴非特说，在牛市的时候处在平均业绩，在熊市的时候优异业绩，原来我不理解这句话，现在我非常理解。什么意思呢？其实在牛市的时候大家都不会想内找改变自己，内在转型。只有在熊市的时候，才尽快的改变自己，不好的企业会坐等别人救他，这样差距就拉开了。在牛市的时候差距拉不开，大家是差不多的。牛市的股市，你好象赚了钱，但是又买了股票了，其实没有赚到钱，这次带熊市里面，特别能区分，谁好谁坏，谁是未来的强者和赢者。未来的赢家，就是在这次转变，是质的变化。比如刚才说，你能不能把结构转型，向市场转向，转向客户导向。阳光100不仅是重视了销售，绝不紧紧是这一点。我想熊市对民营企业、对好企业都是一个好事情。我最近看到一个数据说，巴非特已经不行了，已经过去了，他也开始检讨了。但是有人给巴非特算了一笔账，他最的时候赚了不少钱，只比普通的人多赚了20%，但是当熊市的时候，他比别人少亏60%，一旦股市回来，他赚的都是今天打下的伏笔，所以我明白了这个道理。
主持人：时间关系，最后一问题。
提问：我想问一下，你们提出，在新建的房子中间尽量是不要政府再新建住房，而是用已有的忖量房？您是不是这样看的？
赵晓：你说的都是我的话，前一段有朋友批评我的话，都没有看清我的话。但是你刚才提的问题都是我的话，而且也都正确，都是我的意识。我主张，大连是补人头，不是补砖头。不再去建，不再有库存。我们现在一个是工业库存，一个是房地产库存。朱镕基时代是消灭一个库存，而我们现在要消灭两个库存。如果政府再增加库存，就等于政府在冬天送冷气。这是不行的。所以我们提出，虽然政府的扩大内需的财政总量是够的，但是要讲求技巧，要避免出现紧缩效应。在房产这一块，大连这个地方，从补砖头转向补人头，避免库存在挤压，我觉得这个做法是应该对房地产市场有回暖作用的。回过头来说，房地产市场如果能够回暖，能够保持稳定的增长是对老百姓有好处的。我们一直开玩笑说，这杯矿泉水卖3块钱，但是里面只有半杯水，你觉得太贵了，太贵了怎么办呢？你有一个办法是降到1.5块钱，还有一个方法是把另外半杯水来加满，这是通过发展的方法来挤泡沫。刚才潘总和小易都说到，我们这一轮也有降价的一方面，这就是整个居民的购房的成本有很大的下降，包括金融，财务成本，以及银行的利率的下调，下调30%，政府的税费也下降。再加上开发商降一部分，其实这个分子、房价是有所回调的，如果我们能够问林，通过发展，回过头来你会发现，无论是对整个市场，还是宏观经济，包括对最弱势的群体，就业等等各个方面是，最合适的一条道路。谢谢。
主持人：我们今天的论剑到尾声了，我简单说两句。从我自己的观察来看，本身房地产市场有两个支点，一个是自住的刚性需求，一个是投资。现在的市场情况从我个人的观察来看，这一论的小阳春也好，是不是回暖了也好，主要的一个重要的支撑点是刚性需求的释放，而这个刚性需求的概念里面，我们其实媒体也好，业内也好，一直有一个误区，就是把所有的需求都认为是刚性需求，其实刚性需求有一个重要的概念就是有效的刚性需求，就是你有没有购买力。这次的刚性需求随着房价下跌导致的一个释放，另外我们也看到投资的缩减，不管是开发商的开工面积缩减也好，还是开发商的投资也好，都在缩减，外资的投资也在缩减，真正投资去买房的投资也很少，这是两种趋势，另外还有一个趋势就是房价越跌，有效的刚性需求考虑越多，因为大家都需要房子。但是房价越跌投资越没有信心，投资是买涨不买跌的。，我现在想请三位在最后一个阶段给我们简短的判断一下，在这样一个迷局当中，房价是怎样一个走势。不说长远的，就是在2009年年，因为这个事关老百姓买房如果我买的房子是这个价格，明天又降了，我是买亏了，是不是要退？这是一个大关心的问题。
另外一个，在现在这个形势下，房地产成交量是不是能够维持？维持到什么时候？
赵晓：我觉得2009年会有小的振荡，但是不会有大起大落，总体上是一个比较稳定的年。谢谢。
易小迪：我同意赵晓的说法，我刚才也讲了，我的判断是稳定，我也希望是稳定，这个稳定我想解释，从价格来说，我来分析的话，就是长江以南会稳中有升，长江以北会稳中有降。因为长江以北有一些城市去年落的还不够，现在广州、深圳已经稳中有升了，但是我担心大幅的反弹。而大城市，可能会稳中有降，中小城市可能会稳中有升。或者说上半年还有可能稳中有降，全国平均下半年会稳中有升。
第二个成交量，我认为在稳定的情况下，振荡。基本上，我们认为全年没有明显的淡季、也没有明显的旺季，都是在稳定的。我可以判断，可能的成交面积可能会跟07年高峰时候是一样的。但是成交的价格可能会是07年的8折左右，这是我一个比较乐观的判断。
潘石屹：房价历来是最敏感的话题，如果你想吵架的话你就谈房价，每个人心目中想要的房价都不一样。你想要的是长江以南的房价，他想要的是长江以北的房价，你想要的是二环的房价，他讲的是三环的房价，因为每个人讲的房价都不一样，所以容易吵架。让我判断2009年甚至更长一点的房价，点，郊区，以北京为例，五环以外的房价会跌，为什么？因为政府09年会推出850万的保障性住房，就是10万套房子，一个天文数字。而我们看到这个保障性住房都在北京的五环之外。
第二、在北京、上海、这样一些城市中心区域的房价要涨。原因是什么呢？没有供应量，到现在为止开工面积也在降，土地在过去的2、3年时间这些繁华区域都没有供应量了。如果再过一段时间，到09年底，2010年初，这些地方的提供的量是非常微小的。这是我对房价判断的一个原因。
还有一个重要的原因，现在我们是整个处在通缩的环境里面，通缩到了通胀，有可能是一夜之间，迅速的变化，如果是说我们的政策处理不当，这一论的通货膨胀，不光是中国，应该是全世界，是一个恶性的通货膨胀。在这个时候的话，要保值只有房子。谢谢！
主持人：好的，因为时间的关系，我们这一期的阳光100大讲堂就要结束了，我们非常感谢各位嘉宾和我们一起来透视中国楼市迷局，也要感谢智慧的活佛的加入，带我们一起透视中国楼市迷局，谢谢，我们再次用掌声感谢各位嘉宾，谢谢。